Wer seinen Vertragspartnern ein Aufrechnungsverbot vorschreibt, kann böse Überraschungen erleben. Die Rechtsprechung neigt dazu, Aufrechnungsverbote für unwirksam zu halten, wenn sie dadurch das Gleichgewicht von Leistung und Gegenleistung gefährdet sieht. Dies nahm der BGH bei einem Verbot an, gegen Honoraransprüche eines Architekten aufzurechnen. Nunmehr hat das Berliner Kammergericht ein Aufrechnungsverbot für unwirksam erklärt, das einem Auftraggeber untersagte, gegen Vergütungsansprüche des Auftragnehmers mit eigenen Ansprüchen auf Erstattung der Kosten der Mängelbeseitigung aufzurechnen. Im Licht dieser Rechtsprechung ist sehr fragwürdig, ob von Vermieterseite regelmäßig vorgegebene Aufrechnungsverbote hinsichtlich Mängelansprüchen von Mietern Bestand haben können.

BGH, Urteil vom 7.4.2011 - VII ZR 209/07
KG, Urteil vom 16.12.2011 - 7 U 18/11

Verwandte Artikel

• Keine verwandten Artikel

Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem ausnahmsweise die Größe nicht als vereinbarte Eigenschaft des gehandelten Grundstücks zu betrachten war. Die Fehleinschätzungen der Parteien zur Größe des Grundstücks lösten daher keine Rechtsfolgen nach dem Mängelrecht aus. Vielmehr nahm der Bundesgerichtshof Wegfall der Geschäftsgrundlage an. Der Veräußerer des Grundstücks ging Herr nicht auf die Forderungen des Erwerbers ein, den Vertrag anzupassen. Daraufhin sah der BGH den Erwerber zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt. (peh)

BGH, Urteil vom 30.9.2011 - V ZR 17/11

Verwandte Artikel

• Vorkaufsrecht bei Vertragsrücktritt (0)

Wer in einem sowohl zu Wohn- wie auch zu Werbezwecken genutzten Gebiet (Mischgebiet) eine neue gewerbliche Nutzung einführen oder ein Bauvorhaben für eine gewerbliche Nutzung errichten möchte, sollte prüfen, ob ein Lärmgutachten hinsichtlich des Betriebs des Gewerbes erforderlich ist. Eine Baugenehmigung für einen gewerblichen Neubau oder einer Umnutzung kann nach Ansicht des hessischen Verwaltungsgerichtshofs offensichtlich unrechtmäßig sein, wenn eine solche Lärmprognose nicht vorliegt. Die Baugenehmigung sei in einem solchen Fall hinsichtlich der möglichen Auswirkungen auf die Nachbarschaft nicht hinreichend bestimmt. Es reiche auch nicht, so der VGH Hessen, in der Genehmigung Höchstgrenzen für die zulässigen Schallimmissionen durch das Vorhaben festzulegen. Dann seien nämlich die Nachbarn belastet, nachträglich nachzuweisen, dass im gewerblichen Betrieb die zulässigen Werte nicht eingehalten würden. Das sei den Nachbarn nicht zuzumuten. Vielmehr müssten durch die Lärmprognose die durch den Betrieb typischerweise zu erwartenden Immissionen vorab ermittelt werden. Im konkreten Fall ging es um einen Neubau für ein Einzelhandelsvorhaben, das neben einem Wohn- und Geschäftshaus errichtet werden sollte.

VGH Hessen, Beschluss vom 30.01.2012 - 4 B 2379/11

Verwandte Artikel

• Keine verwandten Artikel

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat vorzeitig einen auf zehn Jahre geschlossenen Vertrag über Lieferung von Fernwärme gekündigt. Laut BGH ist diese Kündigung wirksam. Die in den Vertragsbedingungen des Versorgers vorgesehene zehnjährige Laufzeit ist nur zu rechtfertigen, wenn der Versorger erhebliche Vorinvestitionen für seine Leistungen zu erbringen hat. Hier hatte der Versorger die zur Versorgung erforderliche Anlage gepachtet und nicht selber errichtet. Der BGH hält deshalb die zehnjährige Laufzeit nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam.

BGH, Urteil vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 262/09

Verwandte Artikel

• Unerheblichkeit von Staatsbürgerschaft für Parabolantennen (0)

Mieter von Gewerberäumen müssen erkennen können, welche Betriebskosten sie zu tragen haben. Soweit der Vermieter Kosten umlegen möchte, die nicht von der Betriebskostenverordnung gedeckt sind, sollte er die Art der vom Mieter zu tragenden Kosten möglichst genau bezeichnen. Das OLG Düsseldorf hat eine Klausel für die Umlage „sonstiger Betriebskosten im Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes“ für unwirksam erklärt.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011 - 10 U 96/11

Verwandte Artikel

• Terrorversicherungen sind umlagefähig - Gewerberaummiete (0)
• Keine Minderung des Mietzinses bei Überschreitung der Wohnflächenangabe um mehr als 10% (0)

Ein Mieter, der die vereinbarte Kaution bereits an den Voreigentümer entrichtet hat, muss grundsätzlich nicht an den Erwerber erneut die Kaution zahlen. Der BGH hatte jedoch einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter verhindert hatte, dass die Kaution vom Voreigentümer auf den Erwerber übertragen wird. Nachdem der Voreigentümer die Mietsicherheit an den Mieter herausgegeben hatte, sah der BGH den Mieter nach Treu und Glauben verpflichtet, die Kaution nunmehr an den Erwerber zu leisten.

BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 206/10

Verwandte Artikel

• Schicksal der Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters (0)

Das Vermieten möblierter Wohnungen für Zeiträume zwischen drei und acht Monaten ist kein Beherbergen. Vielmehr handelt es sich um eine im allgemeinen Wohngebiet zulässige Wohnnutzung.  Das Verwaltungsgericht Berlin hält die „Möglichkeit einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit“ für entscheidend. Es sieht dieses Kriterium jedenfalls bei einer mehrmonatigen Vermietung erfüllt. Unschädlich ist offenbar, wenn – ausnahmsweise! – die Wohnungen nur tagesweise vermietet werden.

VG Berlin 19 294.11, Beschluss vom 23.01.2012

Verwandte Artikel

• Keine verwandten Artikel

Ein Einzelhandelsbetrieb mit 800 m² Verkaufsfläche und mehr ist im allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig. Aber auch kleinere Betriebe können im Einzelfall unzulässig sein. Dann nämlich, wenn zweifelhaft ist, dass der Betrieb der Versorgung des Gebiets dient. Wenn der Betrieb in größerem Umfang auf auswärtige Kunden angewiesen ist, dann ist die Ruhe im Wohngebiet gefährdet. Einen ausreichenden Gebietsbezug hält das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg für gegeben, wenn der Betrieb 60 % seines Umsatzes aus dem Gebiet erwirtschaften kann.

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21.12.2011 - 10 S 29.10

Verwandte Artikel

• Keine verwandten Artikel

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans werden Baugebiete für bestimmte Nutzungen ausgewiesen. Das geschieht durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die beispielsweise allgemeine Wohngebiete, Mischgebiete und Gewerbegebiete unterscheidet. Diese Kategorien sind auch auf nicht beplante Gebiete innerhalb von Städten und Ortschaften anwendbar. Entsteht durch einen Neubau oder eine Änderung der Nutzung die Gefahr, dass der Charakter eines Gebiets (etwa als allgemeines Wohngebiet) verloren geht, kann sich jeder Nachbar in diesem Gebiet gegen das Bauvorhaben oder die Nutzungsänderung wenden. Befindet sich jedoch der beschwerdeführende Nachbar in einem Gebiet, das planungsrechtlich anders beurteilt wird als das Gebiet, in dem das beanstandete Vorhaben liegt, greift der so genannte Gebietserhaltungsanspruch nicht.

BVerwG, Beschluss vom 22.12.2011 - 4 B 32.11

Verwandte Artikel

• Keine verwandten Artikel

Beim Austausch von Bodenbelag ist der Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, die Schutzwerte für Trittschall nach den neuesten technischen Standards einzuhalten. Maßgeblich ist das Schutzniveau zum Zeitpunkt der Errichtung der Wohnungseigentumsanlage. Vom Trittschall betroffene Nachbarn können bei Austausch des Belags nur dann eine über die damaligen technischen Standards hinausgehende Dämmung verlangen, wenn es Hinweise darauf gibt, dass damals ein überdurchschnittlicher Schallschutz verwirklicht wurde. Allerdings muss bei umfangreichen Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen die Schalldämmung aktuellen technischen Standards entsprechen.

LG München I, Beschluss vom 06.06.2011 - 36 S 18712/10 WEG

Verwandte Artikel

• Keine verwandten Artikel

Wer im Altbau eine Wohnung mietet, darf keine Trittschalldämmung erwarten, die aktuellen technischen Standards entspricht. Anders jedoch, wenn der Vermieter die Wohnung bei der Vermietung als „kernsaniert“ bezeichnet hat. In diesem Fall darf der Mieter davon ausgehen, dass die Schalldämmung dem geltenden Standard zur Zeit der Kernsanierung entspricht.

Verwandte Artikel

• Keine verwandten Artikel

Es stellt eine gravierende Pflichtverletzung dar, wenn der Mieter andauernd und trotz wiederholter Abmahnung die Miete verspätet zahlt. Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist dann gem § 543 I, III BGB gerechtfertigt.

Der für die dem Sachverhalt zugrundeliegende Revisionsklage u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, das die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 I, III BGB rechtfertigt.

Urt. v. 1. 6. 2011 – VIII ZR 91/10

Verwandte Artikel

• Kündigung wegen Eigenbedarf: Anbietpflicht des Vermieters hinsichtlich einer Alternativwohnung ist zeitlich begrenzt (0)
• Wohnungsmieter haben Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung (0)
• Vorherige Abmahnung bei Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht erforderlich (0)
• Unwirtschaftliche Wohnraumsanierung kann bei geplantem Abriss mit Neuverwertung Kündigungsgrund darstellen (0)
• Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen richtet sich nach Notwendigkeit (0)

Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.

BHG Urteil vom 24.02.2010 - XII ZR 69/08

Verwandte Artikel

• Terrorversicherungen sind umlagefähig - Gewerberaummiete (0)

Die in § 548 II BGB enthaltene Klausel, in welcher Ansprüche nach sechs Monaten verjähren, gelten auch auch für Erstattungsansprüche eines Mieters, wenn dieser trotz einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel Renovierungen vorgenommen hat.

Die Kläger begehrten dabei die Erstattung der Kosten, welche sie für die Renovierung einer 2006 bezogenen Wohnung aufgewendet hatten. Der Mietvertrag enthielt hinsichtlich der Schönheitsreparaturen einen starren Fristenplan. Nachdem die Kläger dies bemerkten, begehrten sie im Jahr 2009 die Erstattung der Kosten. Die Beklagte macht die Einrede der Verjährung geltend. Der BGH stellte fest, dass auch für die Erstattungskosten die Verjährung von sechs Monaten gem. § 548 II BGB einschlägig ist.

Verwandte Artikel

• Verpflichtung des Mieters zur Vornahme des Außenanstrichs führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklauseln (0)
• Vermieter darf bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel keinen Mietzuschlag verlangen (0)
• Unwirksamkeit von isolierten Endrenovierungsklauseln in Wohnraummietverträgen (0)
• Unwirksamkeit unverständlicher Quotenabgeltungsklauseln für Schönheitsreparaturen (0)
• Unverjährbarkeit von Mängelbeseitigungsansprüchen während der Mietzeit (0)

Erscheint unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots eine Terrorversicherung sinnvoll, sind diese Kosten der Sachversicherung umlagefähig.

Nach Ansicht des BGH können entsprechenden Kosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots ein konkretes Risiko für das versicherte Objekt besteht. Der Ermessensspielraum des Vermieters wird dementsprechend durch die Nebenpflicht des Vermieters, auf die wirtschaftlichen Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen, begrenzt. Beim vorliegenden Sachverhalt handelt es sich um ein Gebäude, bei welchem aufgrund der öffentlichen Nutzung Terroranschläge nicht grds. ausgeschlossen werden könnten. In der Praxis bedeutet dies, dass eine solche Versicherung dann umlagefähig ist. Auch Kollateralschäden sind umfasst, also solche Schäden, bei welchen das versicherte Gebäude nicht selbst Ziel eines Anschlags wird aber mittelbar durch umliegende Gebäude betroffen ist und dadurch der “Erfolg” in gleicher Weise eintreten kann.

BGH Urteil vom 13.10.2010 - XII ZR 129/09

Verwandte Artikel

• Verwalterkosten können auf Gewerbemieter umgelegt werden (0)
• Keine Minderung des Mietzinses bei Überschreitung der Wohnflächenangabe um mehr als 10% (0)
• Betriebskosten müssen bestimmbar sein (0)

Zwar sind Reservierungsgebühren in der Praxis nicht unüblich, unterliegen jedoch verbraucherrechtlichen Restriktionen.
Der BGH hatte den Fall zu entscheiden, bei welchem der Kläger die beklagte Baubetreuerin mit der Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags und der Finanzierungsbearbeitung für eine Eigentumswohnung i.H.v 1500 EUR beauftragte, wobei eine Hälfte zum Verzicht des Anbietens der Eigentumswohnung, die andere Hälfte für die Bearbeitung verrechnet wurden. Als sich die Kläger umentschieden, zahlte die Beklagte aus “Kulanz” die Hälfte der Reservierungsgebühr zurück.
Eine solche Reservierungsvereinbarung hält der BGH wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot § 307 I 1 BGB für unwirksam, da sie den Kaufinteressenten unangemessen benachteiligt. Eine Reservierungsvereinbarung wäre nur dann angemessen, wenn der Kaufinteressent von dieser einen nennenswerten Nutzen hätte. Fehlt dieser, stellt eine Reservierungsgebühr lediglich ein erfolgsunabhängiges Entgelt dar. Leider lässt der BGH offen, wie ein solcher Nutzen aussehen könnte. Der BGH erwähnt in diesem Zusammenhang, dass eine Sicherung des Interessenten durch eine Auflassungsvormerkung erreicht werden könnte.

Im Ergebnis scheint eine Reservierungsvereinbarung zwischen Interessenten und Makler oder einem sonstigen Dritten, der aber nicht der Verkäufer ist, generell unwirksam zu sein.

BGH Urteil vom 23.09.2010 - III ZR 21/10

Verwandte Artikel

• Keine verwandten Artikel

In einem noch unveröffentlichten Beschluss vom 28.4.2011 hat der BGH endlich klar gestellt, dass eine bereits bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) sehr wohl Grundeigentum erwerben und auch im Grundbuch eingetragen werden kann. Die war in den vergangenen 2 bis 3 Jahren von fast allen Obergerichten an nahezu unerfüllbare Voraussetzungen geknüpft und damit unmöglich gemacht worden.

Nach BGH reicht es für die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch aus, wenn die GbR und ihre  Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung benannt sind und die für die GbR Handelnden erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind; weiterer Nachweise der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse dieser GbR bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt nicht.

BGH Beschluss vom 28.04.2011 - V ZB 194/10

Verwandte Artikel

• Keine verwandten Artikel

Dem BGH liegt ein Verfahren vor, in welchem die Kläger ein Vorkaufsrecht ausüben, obwohl der Vertrag hinsichtlich des Verkaufs der betreffenden Eigentumswohnung bereits wieder aufgehoben ist.

Nunmehr begehren sie die Eigentumsübertragung, was ihnen der BGH zugesteht. Der Vertrag ist rechtswirksam geschlossen, so dass die Aufhebung im Einverständnis der Vertragsparteien das Vorkaufsrecht nicht berühren. Das Rücktrittsrecht als Gestaltungsrecht ist auschließlich in seinem Bestand vom Willen des Berechtigten abhängig.

BGH, Urteil vom 01.10.2010 - V ZR 173/09

Verwandte Artikel

• Wegfall der Geschäftsgrundlage beim Gründstücksgeschäft (0)

Dienen in einem Mietvertrag die Vertragsangaben nicht zur Größenfestlegung, kann der Mieter sich nicht darauf berufen, dass die Wohnfläche mehr als 10% zu groß angegeben wurde.

Grds. gelte zwar, das der Mieter im Falle der Überschreitung der 10% - Größe den Mietzins mindern darf. Der BGH ist jedoch zur Ansicht gelangt, dass wenn bei einem Mietvertrag nur eine Größe in etwa berechnet wird und zudem formularmäßig vereinbart wurde, dass diese Angabe angesichts möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene und folglich die errechnete Quadratmeterzahl deutlich kleiner ausfällt als angegeben, sich der Mietzins aus der Anzahl der vermieteten Räume ergibt. An dieser Tatsache ändert sich auch nichts dadurch, dass die Größe an anderer Stelle, wie z.B. bei der Betriebskostenverteilung, wiederum relevant ist.

Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/09

Verwandte Artikel

• Wohnungsmieter haben Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung (0)
• Vermieter müssen in einem Mieterhöhungsverlangen nicht immer die im Mietspiegel vorgesehene Mietspanne angeben (0)
• Terrorversicherungen sind umlagefähig - Gewerberaummiete (0)
• Mietrechttipp (0)
• Keine Sperrfrist bei Mieterhöhungen nach vereinbarter Modernisierungsmieterhöhung (0)

Die bei einem Grundstücksverkauf anfallende Umsatzsteuer ist seit der Änderung des Umsatzsteuergesetzes durch das Haushaltsbegleitgesetz 2004 nicht mehr Teil des Kaufpreises, wenn keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.

Ein Grundstückskauf und der dazu erklärte Verzicht des Verkäufers auf Umsatzsteuerbefreiung (§ 9 Abs. 1, Abs. 3 Satz 2 UStG) haben denselben Gegenstand.

Beschluss 02.12.2010, V ZB 52/10

Verwandte Artikel

• Keine verwandten Artikel