Ein Gebäude, das aufgrund eines Erbbaurechts errichtet wurde, wird Teil des Grundeigentums, sobald das Erbbaurecht erlischt. Gleiches gilt für ein Wegerecht, das in Form einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Erbbaurechts an einem anderen Grundstück bestellt wurde. Die gesetzlichen Bestimmungen zum Erbbaurecht haben nämlich den Zweck, dem Grundeigentümer bei Erlöschen des Erbbaurechts die Sachwerte zu erhalten, die der Erbbauberechtigte erschaffen hatte.
Offen ist gegenwärtig dagegen das endgültige Schicksal von Belastungen am Erbbaurecht, die zwar bei dessen Erlöschen keinen Bestand mehr haben können, möglicherweise jedoch zum Ausgleich eines Wegerechts bestellt wurden, welches fortbesteht.

BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 - V ZR 102/11

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Vereinbaren der Besteller und der Werkunternehmer, eine Bauleistung nach Zeitaufwand abzurechnen, so gilt das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Im Streitfall muss der Werkunternehmer damit rechnen, dass ein Sachverständiger prüft, ob die in Rechnung gestellten Arbeitsstunden angemessen sind. Gegebenenfalls korrigiert das Gericht die Abrechnung des Unternehmers.
Sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben, können Fahrzeiten nur bei Kleinstaufträgen von ein bis zwei Arbeitsstunden nach Stundenlohn abgerechnet werden. Das meint jedenfalls das OLG Düsseldorf.
Auch beim Materialeinkauf muss der Werkunternehmer das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Der Besteller kann auch diese Position gerichtlich überprüfen lassen.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.02.2012 - 23 U 59/11

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Wer ein Grundstück mit einem neu errichteten Gebäude erwirbt, kann bei Mängeln Ansprüche nach Werkvertragsrecht geltend machen. Das ist für den Erwerber vorteilhaft, denn Mängelansprüche verjähren nach Kaufrecht sehr viel schneller als nach Werkvertragsrecht.

Ist der Verkäufer des Grundstücks jedoch ein anderer als der Erbauer des Gebäudes, kann der Grundstücksverkäufergegenüber dem Erwerber jedenfalls durch individuelle vertragliche Vereinbarung eine Haftung für Mängel des Gebäudes ausschließen. Das gilt zumindest dann, wenn in vollem Umfang Mängelansprüche des Erwerbers gegen den Errichter des Gebäudes gegeben sind.

OLG Hamm, Urteil vom 22.12.2011 - 21 U 57/11

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Die Baugenehmigung für einen Lebensmittelmarkt in einem Wohngebiet des Berliner Bezirks Charlottenburg ist vom Verwaltungsgericht bestätigt worden. In den Räumen befand sich lange Jahre ein unter Filmfreunden geschätztes Programmkino. Anwohner befürchten, dass der Supermarkt unerträglichen Lärm verursachen wird. Das Verwaltungsgericht sieht dagegen nicht die Gefahr von Hupkonzerten während der Anlieferung und meint, dass die Größe des Geschäfts für ein allgemeines Wohngebiet angemessen sei.

VG Berlin, Beschluss vom 16. März 2012-VG 19 L 10.12

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Gibt ein Mieter seine Wohnung in einer farblichen Gestaltung zurück, die „die Grenzen des normalen Geschmacks“ überschreitet, muss der Vermieter das nicht hinnehmen. Ist eine Vermietung der Wohnung in dem vom Mieter geschaffenen Zustand praktisch unmöglich, hat der Vermieter Ansprüche aus Vertragsverletzung. Es kommt nicht darauf an, ob wirksam Schönheitsreparaturen durch den Mieter vereinbart worden sind.

LG Essen, Urteil vom 17.02.2011 - 10 S 344/10

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• Vermieter müssen in einem Mieterhöhungsverlangen nicht immer die im Mietspiegel vorgesehene Mietspanne angeben (0)
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Wer seinen Vertragspartnern ein Aufrechnungsverbot vorschreibt, kann böse Überraschungen erleben. Die Rechtsprechung neigt dazu, Aufrechnungsverbote für unwirksam zu halten, wenn sie dadurch das Gleichgewicht von Leistung und Gegenleistung gefährdet sieht. Dies nahm der BGH bei einem Verbot an, gegen Honoraransprüche eines Architekten aufzurechnen. Nunmehr hat das Berliner Kammergericht ein Aufrechnungsverbot für unwirksam erklärt, das einem Auftraggeber untersagte, gegen Vergütungsansprüche des Auftragnehmers mit eigenen Ansprüchen auf Erstattung der Kosten der Mängelbeseitigung aufzurechnen. Im Licht dieser Rechtsprechung ist sehr fragwürdig, ob von Vermieterseite regelmäßig vorgegebene Aufrechnungsverbote hinsichtlich Mängelansprüchen von Mietern Bestand haben können.

BGH, Urteil vom 7.4.2011 - VII ZR 209/07
KG, Urteil vom 16.12.2011 - 7 U 18/11

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Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem ausnahmsweise die Größe nicht als vereinbarte Eigenschaft des gehandelten Grundstücks zu betrachten war. Die Fehleinschätzungen der Parteien zur Größe des Grundstücks lösten daher keine Rechtsfolgen nach dem Mängelrecht aus. Vielmehr nahm der Bundesgerichtshof Wegfall der Geschäftsgrundlage an. Der Veräußerer des Grundstücks ging Herr nicht auf die Forderungen des Erwerbers ein, den Vertrag anzupassen. Daraufhin sah der BGH den Erwerber zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt. (peh)

BGH, Urteil vom 30.9.2011 - V ZR 17/11

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• Vorkaufsrecht bei Vertragsrücktritt (0)

Wer in einem sowohl zu Wohn- wie auch zu Werbezwecken genutzten Gebiet (Mischgebiet) eine neue gewerbliche Nutzung einführen oder ein Bauvorhaben für eine gewerbliche Nutzung errichten möchte, sollte prüfen, ob ein Lärmgutachten hinsichtlich des Betriebs des Gewerbes erforderlich ist. Eine Baugenehmigung für einen gewerblichen Neubau oder einer Umnutzung kann nach Ansicht des hessischen Verwaltungsgerichtshofs offensichtlich unrechtmäßig sein, wenn eine solche Lärmprognose nicht vorliegt. Die Baugenehmigung sei in einem solchen Fall hinsichtlich der möglichen Auswirkungen auf die Nachbarschaft nicht hinreichend bestimmt. Es reiche auch nicht, so der VGH Hessen, in der Genehmigung Höchstgrenzen für die zulässigen Schallimmissionen durch das Vorhaben festzulegen. Dann seien nämlich die Nachbarn belastet, nachträglich nachzuweisen, dass im gewerblichen Betrieb die zulässigen Werte nicht eingehalten würden. Das sei den Nachbarn nicht zuzumuten. Vielmehr müssten durch die Lärmprognose die durch den Betrieb typischerweise zu erwartenden Immissionen vorab ermittelt werden. Im konkreten Fall ging es um einen Neubau für ein Einzelhandelsvorhaben, das neben einem Wohn- und Geschäftshaus errichtet werden sollte.

VGH Hessen, Beschluss vom 30.01.2012 - 4 B 2379/11

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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat vorzeitig einen auf zehn Jahre geschlossenen Vertrag über Lieferung von Fernwärme gekündigt. Laut BGH ist diese Kündigung wirksam. Die in den Vertragsbedingungen des Versorgers vorgesehene zehnjährige Laufzeit ist nur zu rechtfertigen, wenn der Versorger erhebliche Vorinvestitionen für seine Leistungen zu erbringen hat. Hier hatte der Versorger die zur Versorgung erforderliche Anlage gepachtet und nicht selber errichtet. Der BGH hält deshalb die zehnjährige Laufzeit nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam.

BGH, Urteil vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 262/09

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• Unerheblichkeit von Staatsbürgerschaft für Parabolantennen (0)

Mieter von Gewerberäumen müssen erkennen können, welche Betriebskosten sie zu tragen haben. Soweit der Vermieter Kosten umlegen möchte, die nicht von der Betriebskostenverordnung gedeckt sind, sollte er die Art der vom Mieter zu tragenden Kosten möglichst genau bezeichnen. Das OLG Düsseldorf hat eine Klausel für die Umlage „sonstiger Betriebskosten im Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes“ für unwirksam erklärt.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011 - 10 U 96/11

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Ein Mieter, der die vereinbarte Kaution bereits an den Voreigentümer entrichtet hat, muss grundsätzlich nicht an den Erwerber erneut die Kaution zahlen. Der BGH hatte jedoch einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter verhindert hatte, dass die Kaution vom Voreigentümer auf den Erwerber übertragen wird. Nachdem der Voreigentümer die Mietsicherheit an den Mieter herausgegeben hatte, sah der BGH den Mieter nach Treu und Glauben verpflichtet, die Kaution nunmehr an den Erwerber zu leisten.

BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 206/10

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• Schicksal der Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters (0)

Das Vermieten möblierter Wohnungen für Zeiträume zwischen drei und acht Monaten ist kein Beherbergen. Vielmehr handelt es sich um eine im allgemeinen Wohngebiet zulässige Wohnnutzung.  Das Verwaltungsgericht Berlin hält die „Möglichkeit einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit“ für entscheidend. Es sieht dieses Kriterium jedenfalls bei einer mehrmonatigen Vermietung erfüllt. Unschädlich ist offenbar, wenn – ausnahmsweise! – die Wohnungen nur tagesweise vermietet werden.

VG Berlin 19 294.11, Beschluss vom 23.01.2012

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Ein Einzelhandelsbetrieb mit 800 m² Verkaufsfläche und mehr ist im allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig. Aber auch kleinere Betriebe können im Einzelfall unzulässig sein. Dann nämlich, wenn zweifelhaft ist, dass der Betrieb der Versorgung des Gebiets dient. Wenn der Betrieb in größerem Umfang auf auswärtige Kunden angewiesen ist, dann ist die Ruhe im Wohngebiet gefährdet. Einen ausreichenden Gebietsbezug hält das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg für gegeben, wenn der Betrieb 60 % seines Umsatzes aus dem Gebiet erwirtschaften kann.

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21.12.2011 - 10 S 29.10

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Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans werden Baugebiete für bestimmte Nutzungen ausgewiesen. Das geschieht durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die beispielsweise allgemeine Wohngebiete, Mischgebiete und Gewerbegebiete unterscheidet. Diese Kategorien sind auch auf nicht beplante Gebiete innerhalb von Städten und Ortschaften anwendbar. Entsteht durch einen Neubau oder eine Änderung der Nutzung die Gefahr, dass der Charakter eines Gebiets (etwa als allgemeines Wohngebiet) verloren geht, kann sich jeder Nachbar in diesem Gebiet gegen das Bauvorhaben oder die Nutzungsänderung wenden. Befindet sich jedoch der beschwerdeführende Nachbar in einem Gebiet, das planungsrechtlich anders beurteilt wird als das Gebiet, in dem das beanstandete Vorhaben liegt, greift der so genannte Gebietserhaltungsanspruch nicht.

BVerwG, Beschluss vom 22.12.2011 - 4 B 32.11

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Beim Austausch von Bodenbelag ist der Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, die Schutzwerte für Trittschall nach den neuesten technischen Standards einzuhalten. Maßgeblich ist das Schutzniveau zum Zeitpunkt der Errichtung der Wohnungseigentumsanlage. Vom Trittschall betroffene Nachbarn können bei Austausch des Belags nur dann eine über die damaligen technischen Standards hinausgehende Dämmung verlangen, wenn es Hinweise darauf gibt, dass damals ein überdurchschnittlicher Schallschutz verwirklicht wurde. Allerdings muss bei umfangreichen Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen die Schalldämmung aktuellen technischen Standards entsprechen.

LG München I, Beschluss vom 06.06.2011 - 36 S 18712/10 WEG

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Wer im Altbau eine Wohnung mietet, darf keine Trittschalldämmung erwarten, die aktuellen technischen Standards entspricht. Anders jedoch, wenn der Vermieter die Wohnung bei der Vermietung als „kernsaniert“ bezeichnet hat. In diesem Fall darf der Mieter davon ausgehen, dass die Schalldämmung dem geltenden Standard zur Zeit der Kernsanierung entspricht.

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Es stellt eine gravierende Pflichtverletzung dar, wenn der Mieter andauernd und trotz wiederholter Abmahnung die Miete verspätet zahlt. Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist dann gem § 543 I, III BGB gerechtfertigt.

Der für die dem Sachverhalt zugrundeliegende Revisionsklage u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, das die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 I, III BGB rechtfertigt.

Urt. v. 1. 6. 2011 – VIII ZR 91/10

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• Kündigung wegen Eigenbedarf: Anbietpflicht des Vermieters hinsichtlich einer Alternativwohnung ist zeitlich begrenzt (0)
• Wohnungsmieter haben Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung (0)
• Vorherige Abmahnung bei Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht erforderlich (0)
• Unwirtschaftliche Wohnraumsanierung kann bei geplantem Abriss mit Neuverwertung Kündigungsgrund darstellen (0)
• Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen richtet sich nach Notwendigkeit (0)

Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.

BHG Urteil vom 24.02.2010 - XII ZR 69/08

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• Terrorversicherungen sind umlagefähig - Gewerberaummiete (0)

Die in § 548 II BGB enthaltene Klausel, in welcher Ansprüche nach sechs Monaten verjähren, gelten auch auch für Erstattungsansprüche eines Mieters, wenn dieser trotz einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel Renovierungen vorgenommen hat.

Die Kläger begehrten dabei die Erstattung der Kosten, welche sie für die Renovierung einer 2006 bezogenen Wohnung aufgewendet hatten. Der Mietvertrag enthielt hinsichtlich der Schönheitsreparaturen einen starren Fristenplan. Nachdem die Kläger dies bemerkten, begehrten sie im Jahr 2009 die Erstattung der Kosten. Die Beklagte macht die Einrede der Verjährung geltend. Der BGH stellte fest, dass auch für die Erstattungskosten die Verjährung von sechs Monaten gem. § 548 II BGB einschlägig ist.

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• Verpflichtung des Mieters zur Vornahme des Außenanstrichs führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklauseln (0)
• Vermieter darf bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel keinen Mietzuschlag verlangen (0)
• Unwirksamkeit von isolierten Endrenovierungsklauseln in Wohnraummietverträgen (0)
• Unwirksamkeit unverständlicher Quotenabgeltungsklauseln für Schönheitsreparaturen (0)
• Unverjährbarkeit von Mängelbeseitigungsansprüchen während der Mietzeit (0)

Erscheint unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots eine Terrorversicherung sinnvoll, sind diese Kosten der Sachversicherung umlagefähig.

Nach Ansicht des BGH können entsprechenden Kosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots ein konkretes Risiko für das versicherte Objekt besteht. Der Ermessensspielraum des Vermieters wird dementsprechend durch die Nebenpflicht des Vermieters, auf die wirtschaftlichen Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen, begrenzt. Beim vorliegenden Sachverhalt handelt es sich um ein Gebäude, bei welchem aufgrund der öffentlichen Nutzung Terroranschläge nicht grds. ausgeschlossen werden könnten. In der Praxis bedeutet dies, dass eine solche Versicherung dann umlagefähig ist. Auch Kollateralschäden sind umfasst, also solche Schäden, bei welchen das versicherte Gebäude nicht selbst Ziel eines Anschlags wird aber mittelbar durch umliegende Gebäude betroffen ist und dadurch der “Erfolg” in gleicher Weise eintreten kann.

BGH Urteil vom 13.10.2010 - XII ZR 129/09

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• Verwalterkosten können auf Gewerbemieter umgelegt werden (0)
• Keine Minderung des Mietzinses bei Überschreitung der Wohnflächenangabe um mehr als 10% (0)
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