Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.
BHG Urteil vom 24.02.2010 - XII ZR 69/08
Die in § 548 II BGB enthaltene Klausel, in welcher Ansprüche nach sechs Monaten verjähren, gelten auch auch für Erstattungsansprüche eines Mieters, wenn dieser trotz einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel Renovierungen vorgenommen hat.
Die Kläger begehrten dabei die Erstattung der Kosten, welche sie für die Renovierung einer 2006 bezogenen Wohnung aufgewendet hatten. Der Mietvertrag enthielt hinsichtlich der Schönheitsreparaturen einen starren Fristenplan. Nachdem die Kläger dies bemerkten, begehrten sie im Jahr 2009 die Erstattung der Kosten. Die Beklagte macht die Einrede der Verjährung geltend. Der BGH stellte fest, dass auch für die Erstattungskosten die Verjährung von sechs Monaten gem. § 548 II BGB einschlägig ist.
Erscheint unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots eine Terrorversicherung sinnvoll, sind diese Kosten der Sachversicherung umlagefähig.
Nach Ansicht des BGH können entsprechenden Kosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots ein konkretes Risiko für das versicherte Objekt besteht. Der Ermessensspielraum des Vermieters wird dementsprechend durch die Nebenpflicht des Vermieters, auf die wirtschaftlichen Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen, begrenzt. Beim vorliegenden Sachverhalt handelt es sich um ein Gebäude, bei welchem aufgrund der öffentlichen Nutzung Terroranschläge nicht grds. ausgeschlossen werden könnten. In der Praxis bedeutet dies, dass eine solche Versicherung dann umlagefähig ist. Auch Kollateralschäden sind umfasst, also solche Schäden, bei welchen das versicherte Gebäude nicht selbst Ziel eines Anschlags wird aber mittelbar durch umliegende Gebäude betroffen ist und dadurch der “Erfolg” in gleicher Weise eintreten kann.
BGH Urteil vom 13.10.2010 - XII ZR 129/09
Zwar sind Reservierungsgebühren in der Praxis nicht unüblich, unterliegen jedoch verbraucherrechtlichen Restriktionen.
Der BGH hatte den Fall zu entscheiden, bei welchem der Kläger die beklagte Baubetreuerin mit der Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags und der Finanzierungsbearbeitung für eine Eigentumswohnung i.H.v 1500 EUR beauftragte, wobei eine Hälfte zum Verzicht des Anbietens der Eigentumswohnung, die andere Hälfte für die Bearbeitung verrechnet wurden. Als sich die Kläger umentschieden, zahlte die Beklagte aus “Kulanz” die Hälfte der Reservierungsgebühr zurück.
Eine solche Reservierungsvereinbarung hält der BGH wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot § 307 I 1 BGB für unwirksam, da sie den Kaufinteressenten unangemessen benachteiligt. Eine Reservierungsvereinbarung wäre nur dann angemessen, wenn der Kaufinteressent von dieser einen nennenswerten Nutzen hätte. Fehlt dieser, stellt eine Reservierungsgebühr lediglich ein erfolgsunabhängiges Entgelt dar. Leider lässt der BGH offen, wie ein solcher Nutzen aussehen könnte. Der BGH erwähnt in diesem Zusammenhang, dass eine Sicherung des Interessenten durch eine Auflassungsvormerkung erreicht werden könnte.
Im Ergebnis scheint eine Reservierungsvereinbarung zwischen Interessenten und Makler oder einem sonstigen Dritten, der aber nicht der Verkäufer ist, generell unwirksam zu sein.
BGH Urteil vom 23.09.2010 - III ZR 21/10